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试析“卖房搭地”后又收回承包地问题

作者:汪明  发布时间:2015-12-24 10:00:07


   【案情】

    赵某原为汉阴县双河口镇梨树河村村民。2002年12月梨树河村与赵某农户签订《农村土地承包合同书》,双河口镇梨树河村的水田0.7亩、坡地10.59亩由赵某承包经营,承包期限自1981年1月至2041年1月。2002年12月安康市人民政府向赵某农户颁发了《土地承包经营权证》,确认赵某农户对梨树河村10.59亩土地享有承包经营权。2002年11月7原告因结婚迁至汉阴县蒲溪镇先锋村三组居住。2003年4月11日赵某将其在梨树河村所有的石板房三间作价1200元卖给了李某。同时,赵某将承包的梨树河村集体土地10.59亩、水田0.7亩转包给李某耕种,双方签有房屋买卖与土地转包两份协议,但未约定土地转包期限。汉阴县蒲溪镇先锋村一直未向赵某发包土地,赵某就要求李某交回其梨树河村的承包地,李某认为土地以及转包,拒绝交回。故赵某诉至人民法院要求李某交回其承包经营的梨树河村土地10.59亩、水田0.7亩。

   【争议的问题】

    这类纠纷在山区较为常见,移民搬迁、迁居城镇等引发在农村的房屋买卖的同时将承包土地一并转包给买房者,即“卖房搭地”。本案中,赵某和李某在土地转包协议中没有约定土地转包期限,事后就收回土地发生了纠纷。审理本案的关键在于如何认定土地转包期限。依照最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定,当事人对转包期限没有约定或者约定不明的,参照合同法第二百三十二条规定办理。而《合同法》第二百三十二条规定,当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《合同法》第六十一条规定,合同生效后,当事人就质量价格或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以补充协议;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。赵某与李某一直未就合同期限达成补充协议。赵某认为既然没有约定土地转包期限,赵某可以随时收回该土地的承包经营权;李某则认为土地转包期限按转包习惯以《土地承包经营权证》载明的承包期限为准,并申请签订土地转包合同时在场的三个见证人出庭作证称,当地人都认为土地转包期限以土地经营权证上的承包期限为准。

    【观点分歧】

    第一种观点认为,土地转包合同无效,赵某有权收回土地。理由是:土地转包期限是土地转包合同的必要条款,双方订立合同时没有约定转包期限,事后又没有通过补充协议确定土地转包期限,该土地转包合同无效,赵某作为土地承包经营权人有权收回土地。

第二种观点认为,土地转包期限应与土地承包期限一致,赵某无权收回土地。理由是:双方签订的合同属双方真实意思表示,土地转包合同合法有效,合同中虽未约定明确转包期限,但“卖房搭地”是农村普遍认可的习惯做法,农民在当地生存居住必须依赖土地,如果土地随意被收回,则会影响到转包方的生计,也不利于交易的安全。故应驳回原告诉讼请求。

第三种观点认为,土地转包合同有效,但未约定转包期间即为不定期转包,赵某有权随时收回其承包地。理由是:李某仅凭三个见证人的证言,不足以证实“土地转包期限以土地经营权证上的承包期限为准”符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条确定的“交易习惯”特征,即为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法,或者当事人双方经常使用的习惯做法,应当参照《合同法》第二百三十二条的规定办理,赵某可以随时解除土地转包合同。故应判决李某交回赵某的承包地。

   【笔者观点】

   笔者同意第二种观点,理由如下:

   当事人对农村土地承包经营权流转期限没有约定或者约定不明的,属于合同法理论上所称的合同漏洞现象。所谓合同漏洞,是指当事人在合同中对于合同条款没有约定或者约定不明确的现象。具体来说,是指有的当事人在签订合同时,对于一些重要的合同条款没有约定,如没有约定合同期限、质量、报酬、履行地点等,或者是对上述内容约定不明确,或者前后约定自相矛盾。一般来说,合同漏洞是当事人在订立合同时所不知道的,且在合同中也没有约定填补漏洞的方法,如果在签订合同时已经知道而故意不予约定,尤其是已经在合同中约定了填补漏洞的方法,则不能视为合同漏洞。合同漏洞的存在,并不影响合同的成立。实际上,合同是当事人通过台意对未来事务的具体安排,当事人不可能对未来事务都能作出周全的预见,导致在签订合同时存在一些没有约定或者约定不明确的情况,也是正常的。如果当事人双方在事后能够达成补充协议来填补漏洞,而该补充协议的内容不违反法律和公共道德,不损害国家、社会公共利益和他人利益,就应当尊重当事人的意愿,由当事人自己通过达成补充协议的方式去填补合同漏洞。鉴于土地转包合同与《合同法》中规定的租赁合同最相类似,根据《合同法》第一百二十四条的规定,可以参照该法有关租赁合同的规定。租赁合同可以分为定期租赁合同和不定期租赁合同。凡是当事人在租赁合同中明确约定了租赁期限或者开始签订租赁合同时没有明确约定租赁期限,但在后来签订了补充协议确定了租赁期限;或者是根据租赁合同的有关条款内答、承租人使用租赁物的目的、交易习惯能够确定租赁期限的租赁合同。都属于定期租赁合同。反之,如果当事人在租赁合同中没有明确约定租赁期限或者开始签订租赁合同时没有明确约定租赁期限,但在后来也没有通过签订补充协议的方式确定租赁期限,并且根据租赁合同的有关条款内容、承租人使用租赁物的目的、交易习惯仍然不能确定租赁期限的租赁合同,都属于不定期租赁合同。关于不定期租赁合同如何处理的问题,世界各国和地区的民事立法一般规定了有限制的单方合同解除权。例如,《德国民法典》第五百六十四条第(二)项规定;“未定租赁期限者,各当事人得依第五百六十五条的规定,为预告终止契约的通知。”我国台湾地区民法第四百五十条第(二)项规定:“未定期限者,各当事人得随时终止契约。但有利于承租人之习惯者,从其习惯。”根据我国《合同法》第二百三十二条,对于不定期租赁,一般情况下当事人可以随时解除合同,但是有两个例外:一是当事人能就租赁期限问题达成补充协议,二是能按照合同有关条款或者交易习惯确定租赁期限。也就是说,如果当事人能够通过补充协议、合同条款、交易习惯等方式确定租赁期限,则在确定的租赁期限届满前不能单方解除合同。

    最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条规定,当事人对转包期限没有约定或者约定不明的,参照《合同法》第二百三十二条规定办理。本案中,如果依照《合同法》第二百三十二条规定,当事人没有补充协议,也无法按照合同条款确定土地转包期限,只有通过交易习惯确定土地转包期限,或者说,本案的关键问题在于“土地转包期限以土地承包期限为准”是否是一种交易习惯?虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第七条确定了“交易习惯”的特征,但是严格意义上来说,要认定某种做法是否为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道,或者当事人双方经常使用,不能仅凭几个人的说辞来确定,或许需要借助统计学上的方法通过一定范围的调研才能得出较为准确的结论,然而这样一来对纠纷本身的解决不现实也不经济。因此笔者认为,本案中不宜将“土地转包期限以土地承包期限为准”认定为交易习惯。

    需要注意的是,最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条中使用了“参照”一词,在中国法律制度中,“参照”最通常的含义是,法律对一种情况作了具体的规定,对另一种情况没有作出规定,在这种情况下,对那种没有作出规定的情况适用已经有了的具体规定,就是“参照”。参照体现了法律约束力和灵活性的统一,既要按照已有的规定去做,不能另辟蹊径,又可以根据具体情况作出适当调整。具体到本案中来,虽然土地转包合同与租赁合同最为类似,在对转包期限没有约定或者约定不明的情况下,可以按照《合同法》中关于不定期租赁合同的规定处理,同时也应当考虑到土地转包合同的特殊性,相对租赁合同而言,土地转包有可能是无偿的,而租赁是有偿的。土地是农民在农村居住长期赖以生存的生产资料,农民因移居搬迁,又未在新居住地取得承包地,只能在购买房屋的同时通过转包方式取得土地,可以说,取得所转包土地承包经营权人对土地的利益,是购房者在新居住地得以定居的前提条件,也就是说“卖房”和“搭地”是一个整体,往往“无偿”的转包土地伴随的是有偿的房屋买卖。另外,租赁期限与土地转包期限法律规定不同,租赁期限由当事人自行约定,而土地转包期限最高不能超过土地承包合同期下余部分期限。基于此类案件的特殊性,笔者认为,赵某不得在土地承包期限届满前单方解除土地转包合同,理由如下:

    一、可以平衡双方当事人利益。《合同法》第五条规定,当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。公平原则是一条法律适用的原则,即当法律规范缺乏规定时,可以以权利义务是否均衡来平衡当事人之间的利益。当地农村普遍存在“卖房搭地”的交易方式,买房者购买农村房屋的同时转包农村土地,而房屋交付后在当地农村生存必须长期依赖土地,可以说,转包土地往往是购买房屋的前提条件。如果买房者所转包的土地在短期内即被收回,将直接影响到买房者的生计,明显对买房者不利。

    二、有利于维护合同法律约束力。《合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。如前所述,当事人对土地转包期限没有约定,存在合同漏洞,但并不影响合同的成立。如果允许土地承包人随时收回土地,将大大损害合同法律约束力。

    三、有利于彰显诚实信用原则。诚实信用原则是一项重要的民法原则,它要求当事人在民事活动中,尤其是订立合同时应讲信用,恪守诺言,诚实不欺,在追求自己利益的同时不损害他人和社会利益。在订立土地转包合同时,即使没有约定土地转包期限,合同双方在签订合同时也能够预见到购房者对所转包土地权益的稳定性,该土地权益的终止也不能由土地承包人单方决定,而是要根据诚实信用原则,确保购房者订立合同的目的得以实现。

   【结语】 

    此类农村土地流转案件,往往关系到民生问题,处理不好将会影响到当事人今后的生产、生活,也不利于当地农村的和谐稳定。由于法律是相对确定的,而社会生活却总是处在变化之中,相对于社会生活的复杂性,法律总是显得简单。审判时难免会遇到对于某类纠纷的处理方式法律没有明确规定,或者法律条文中出现“可以”、“参照”等灵活适用文字,办案人应当注意分析案件的实际情况,区分不同法律关系的不同特点,以民法规范中确定的基本原则平衡双方利益,切不可不加分析,盲目套用相近法规。

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